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[담보인정비율] 담보인정비율(LTV)에 대해 알고싶어요
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담보인정비율(LTV, Loan to Value ratio)이란 부동산 등의 담보물이 있는 대출을 받고자 할 때 담보물의 감정가에 대한 대출 금액의 비율을 말합니다. 우리나라에서는 주로 주택담보대출의 대출가능금액을 결정하는데 사용됩니다. 계산 공식은 다음과 같으며 담보인정비율이 높을수록 주택담보대출 금액이 커지는 것을 알 수 있습니다.
담보인정비율(LTV)=[(주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금)/담보가치] χ 100
이 경우 주택담보대출금액은 해당 대출을 통해 받을 수 있는 대출금액을 말하며, 선순위채권은 동일한 담보로 이전에 받은 대출금의 잔액을 말합니다. 임차보증금 및 최우선변제소액임차보증금은 해당 담보물을 임대한 경우 임차인에게 반환하여야 하는 보증금 등을 말합니다. 은행은 아파트의 담보가액을 산정할 때 다음 4가지 방법 중 하나를 선택하여 적용합니다. 다만, 산정대상인 담보물이 아파트가 아닌 단독주택, 빌라, 다가구주택 등인 경우에는 다음과 같은 평가방법을 고려하여 자체적으로 평가기준을 정할 수 있습니다.
1. 국세청의 기준시가 이내
2. <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따른 감정평가업자의 감정평가액 이내
3. 한국감정원의 층별·호별 격차율지수로 산정한 가격 이내
4. KB부동산시세의 일반평균가가격 이내 |
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Q
[담보인정비율] 담보인정비율(LTV)의 기준과 사례가 궁금해요
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A
최근 가계부채 문제가 큰 이슈가 되면서 정부는 담보인정비율을 포함한 대출기준을 과거에 비해 엄격히 규제하고 있습니다. 담보인정비율은 주택보유수 및 소득수준, 담보로 하는 아파트가 위치한 지역별로 모두 다르게 책정하고 있습니다.
[주택가격 및 지역별 담보인정비율(2021년 12월 기준)]
1. 무주택자 실수요자
* 소득기준: 부부합산 연소득 9천만원 이하 (생애최초구입자: 1억원 이하), 대출한도 4억원
- 투기지역 및 투기과열지구: 6억까지 60%, 6~9억은 50%
- 조정대상지역: 5억까지 70%, 5~8억은 60%
- 기타 지역: 70%
2. 1주택보유자(처분하는 조건)
- 투기지역 및 투기과열지구 : 9억이하 40%, 9억초과 20%
- 조정대상지역 : 9억이하 50%, 9억초과 30%
- 기타지역 : 60%
3. 2주택이상보유자
- 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출불가
- 기타지역: 60%
예시로 연소득이 8천만원이며 주택을 보유하지 않은 사람이 투기과열지구인 서울에서 감정가 7억원 상당의 아파트를 산다고 가정해보겠습니다. 이 아파트에 선순위채권 및 임차보증금 등이 없다고 했을 때 이 사람은 무주택 실수요자 요건에 해당하므로 7억원 중 6억원에 대한 담보인정비율은 60% 적용을 받아 3억 6천만원이 됩니다. 6억 초과분에 대한 담보인정비율은 50%가 적용되므로 나머지 1억에 대해서는 5000만원 대출이 가능하여 총 4억 1천만원을 빌릴 수 있습니다. 다만 서민 실수요자의 대출 상한선이 4억원이기 때문에 이 사람은 담보인정비율로 산정한 4억1000만원 중 최대 4억원까지만 대출을 받을 수 있습니다.
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[전세자금대출] 대출금을 연체하면 어떤 불이익이 있나요?
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A
대출이 연체되면 연체이자 뿐만 아니라 신용등급 하락 등 신용거래에 불이익을 받을 수 있습니다.
[연체이자]
약정한 날에 이자를 납입하지 않았다면 연체이자율은 그 다음날부터 1개월까지는 해당일에 납부해야 하는 원금과 이자에 대해서만 적용되는 경우가 많습니다. 다만, 계속 연체할 경우에는 기간의 이익을 상실하여 대출원금 전액 상환 및 잔여원금 전체에 대한 연체이자율 적용으로 상환부담이 매우 커집니다. 금융업종 및 금융회사 상품의 종류에 따라 연체율 및 기한의 이익이 상실되는 시점이 상이할 수 있으므로 반드시 해당 금융회사에 정확한 내용을 확인해야 합니다.
[연체정보 등록 및 신용점수 하락]
대출 연체 시 종합신용정보집중기관인 전국은행연합회 및 신용평가기관에 연체정보를 제공하여 타 금융기관과 공유할 수 있습니다. 이 경우 대출의 신용등급이 하락할 수 있으며, 대출이나 신용카드 발급 등 각종 신용거래에 악영향을 미칠 수 있습니다.
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[전세자금대출] 고정금리와 변동금리 중 어느것을 선택해야 하나요?
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A
변동금리는 시장금리(기준금리) 하락이 예상될 때 유리합니다. 고정금리 상품은 대출금리가 유지되지만 변동금리 상품은 낮아지기 때문입니다.
하지만 반대로 시장금리(기준금리) 상승이 예상된다면 고정금리를 선택하는 것이 좋습니다. 변동금리 상품의 금리는 인상되지만 고정금리 상품은 기존 금리에서 변동이 없기 때문입니다.
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[대출모집인 제도] 대출모집인 제도에 대해 알고싶어요
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A
대출모집인 제도란 대출상담사 혹은 대출모집법인이 금융회사를 대신하여 대출 상품의 소개, 상담, 신청서 접수 및 전달 등의 업무를 수행하는 제도입니다. 대출모집인은 금융회사 직원이 아니며 근무에 앞서 금융업협회 또는 금융감독원에 등록을 거쳐야 합니다. 정식등록된 대출상담사의 경우 금융소비자에게 본인의 대출상담사 등록번호와 성명, 휴대전화번호를 고지할 것입니다. 대출모집인의 인적사항 및 등록번호 등은 금융업협회에서 체계적으로 관리되고 있습니다. |
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Q
[대출모집인 제도] 대출모집인 제도 이용시 주의사항이 있나요?
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A
최근 대출상담사의 명의를 도용한 대출사기가 잇따라 발생하고 있습니다. 사기를 방지하기 위해서는 대출상담사의 사진과 실제 얼굴을 대조해 보거나 대출상담사의 휴대전화로 직접 전화를 걸어 사칭이 아님을 확인해야 합니다. 대출 상담사는 어떠한 명목으로도 금전 및 보안카드 번호 전체를 요구하지 않으므로 절대로 돈을 송금해서는 안 됩니다. |
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Q
[전자금융거래법] 전자금융거래법에 대해 알고싶어요
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A
전자금융거래법은 2006년 제정되어 2007년에 시행되었습니다. 법 제1조 목적에 따르면 이 법은 전자금융거래의 법률 관계를 명백하게 밝혀 안전성과 신뢰성을 확보하고 전자금융산업의 건전한 발전 기반을 조성하여 국민의 금융편의를 도모하는 한편 국가 경제발전에도 기여할 목적으로 제정되었습니다.
2000년대에 들어서 금융회사와 IT기업이 다방면에서 협력하여 인터넷, 스마트폰 등 전자매체를 이용한 거래가 활발히 이루어졌으나 이러한 전자금융거래에 대한 체계적인 법률이 없었기에 소비자 보호 및 규제는 사각지대에 놓이게 되었습니다. 이에 따라 관련 법의 필요성이 대두되어 전자금융거래의 기본적 요소와 절차, 전자금융사고 발생 시 손해배상책임, 전자화폐 등 전자지급거래의 법률관계, 전자금융산업의 안전성 및 이용자 보호, 전자금융산업의 건전한 발전을 위한 내용 등을 규정한 '전자금융거래법'이 도입되었습니다. |
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Q
[전자금융거래법] 전자금융거래법이 나에게 미치는 영향은 무엇이 있나요?
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최근 소비자들의 금융거래는 비대면으로 이루어지는 경우가 많습니다. 디지털 기술과 IT 기술의 발달은 물론 빅테크기업들이 금융서비스를 제공하면서 디지털 금융은 소비자들의 삶에 없어서는 안 될 존재가 되었습니다. 전자금융거래법은 소비자가 스마트폰, 컴퓨터, 그 밖의 전자적 장치를 이용하며 금융회사와의 직접적 접촉 없이 거래할 때의 거래절차, 보안, 책임 및 의무 등을 규정하고 있습니다. 또한 금융기술의 점진적인 발전에 따라 새롭게 도입되는 각종 디지털 금융서비스에 대한 내용도 규제도 포함되어 있습니다. 다만, 소비자 스스로도 비대면 전자금융거래 시에 안전한 거래와 권익보호를 위하여 노력하여야 합니다. |
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[금융소비자 보호에 관한 법률] 금융소비자보호법에 대해 알고싶어요
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A
<금융소비자보호에관한법률 (약칭, 금융소비자보호법)>은 금융위원회가 제정한 법률로 2020년 3월 24일에 제정되어 2021년 9월 25일부터 전면 시행되었습니다. 이 법률은 이름 그대로 금융소비자를 보호하고 국민경제 발전에 이바지하고자 제정되었습니다.
금융소비자보호법 제1조는 '금융소비자의 권익증진'과 '금융상품판매업 및 금융상품자문업의 건전한 시장질서 구축'을 법의 목적으로 정의하고 있습니다. 이를 위하여 이 법은 '금융상품판매업자 및 금융상품자문업자의 영업에 관한 준수사항'과 금융소비자 권익 증진을 위한 '금융소비자정책' 및 '금융분쟁조정절차' 등을 규정하고 있습니다. '금융소비자보호법'에는 총 8개의 장이 있으며 69개의 법조항 및 부칙으로 구성되어 있습니다. |
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[금융소비자 보호에 관한 법률] 금융소비자보호법의 주요 내용이 궁금해요
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A
금융소비자보호법 제정으로 도입된 주요 소비자보호 관련 내용은 크게 다섯 가지로 정리할 수 있습니다.
1. 금융상품 판매업자 등의 영업행위 준수사항 규정
금융소비자보호법은 금융상품 구매과정에서 금융소비자의 보호를 위하여 '금융상품판매업자 및 금융상품자문업자의 영업에 관한 준수사항'을 규정하고 있습니다. 이러한 준수사항을 '6대판매원칙'이라고 하며 지키지 않을 경우 법에 의해 처벌하도록 하였습니다. 6대판매원칙이란 다음과 같습니다.
- 적합성의 원칙 : 금융소비자의 재무상태, 목적, 경험, 특성에 적합한 상품만을 권유할 것
- 적정성의 원칙: 소비자가 자발적으로 구매하는 상품이 소비자의 재무상태, 목적 및 경험, 특성 등에 적합한지 확인하고 알릴 것
- 설명의무 : 금융상품의 게약 체결을 권유하거나 금융소비자가 요청하는 경우 중요사항을 설명할 것
- 불공정거래행위 금지 : 판매자의 지위를 이용한 금융상품 권유행위 금지
- 부정청탁금지 : 금융소비자가 오해하기 쉬운 내용으로 상품권유 금지
- 허위·과장광고 금지 : 광고의 부당한 행위 규제
2. 금융소비자 권익 강화를 위한 제도 도입
이 법은 금융소비자의 권리를 확대하여 청약철회권과 위법계약해지권을 부여하였습니다. 금융소비자가 적법한 절차를 거쳐 금융상품의 계약을 체결하거나 구매하였더라도 금융소비자의 의사에 따라 일정 기간 이내에 계약 철회가 가능하도록 한 것이 청약철회권입니다. 청약철회기간은 상품 유형에 따라 차이가 있습니다. 또한 금융상품판매업자등이 위 영업행위준수사항을 위반하여 금융상품을 판매한 경우(광고규제 제외) 금융소비자는 해당 상품의 계약을 해지할 수 있도록 하였는데 이것이 위법계약해지권입니다.
3. 금융회사와 금융소비자 간 분쟁 발생 시 금융소비자의 권익 보호
이 법은 금융상품판매업자 등이 금융소비자와 분쟁이 있는 경우 상대적으로 하위에 있는 금융소비자의 권익을 보장하기 위한 제도를 마련하였습니다. 예를 들어 금융소비자의 요청에 의하여 금융감독원 등에서 분쟁조정을 진행할 때 해당 사건이 2,000만원 이하인 경우 금융상품판매업자가 조정도중에 이탈하여 금융소비자에게 소송을 제기할 수 없도록 하였습니다. 또한 분쟁 발생 시 금융소비자가 금융회사에 자료를 요청할 수 있도록 하였습니다. 이와 더불어 설명의무 위반에 의한 분쟁이 발생하여 소송이 제기된 경우 이전에는 금융소비자가 직접 위반사항에 대한 금융회사의 고의·과실을 입증해야 했지만 법 제정 이후에는 금융회사 측에서 설명의무 위반에 고의 또는 과실이 없었음을 입증하여야 합니다.
4. 금융상품 판매업자 등에 대한 자격 및 처벌규제 강화
또한 이 법은 금융소비자에게 서비스를 제공하는 금융업 종사자의 등록을 강화하고 위반 시의 처벌도 강화하였습니다. 금융상품자문업자를 도입하여 관련 자격을 취득한 후에 등록하도록 하고 대출모집인을 법적 감독대상으로 규정하였습니다. 위법행위에 대한 처벌 강화로 영업행위 준수사항을 위반한 경우(적합성·적정성원칙 제외)소득의 50%까지 과태료를 부과할 수 있도록 하였습니다.
5. 금융소비자의 책무 명시
마지막으로 이 법은 금융소비자에게도 책무가 있음을 명시하였습니다. 금융소비자는 자신이 금융시장을 구성하는 주체임을 인식하고 금융소비자의 정당한 기본권을 행사하여야 합니다. 그리고 스스로의 권익을 증진하는 데 필요한 지식과 정보를 얻기 위해 노력해야 합니다. |
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Q
[신용회복제도] 신용회복제도에 대해 알고싶어요
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A
신용회복제도는 금융기관에 과중한 채무를 지고 있는 개인이나 개인사업자의 파산을 방지하고 일정한 조건을 갖춘 채무자의 경제적인 회생 지원하는 제도입니다. 개인이 스스로 빚을 갚지 못하면 신용위기, 파산 등의 어려움을 겪을 수 있고, 빚을 갚지 않는 개인이 많아지면 돈을 빌려준 금융회사 또한 부실의 위험이 있습니다.
신용회복제도는 사적채무조정제도에 속하는데, 개인파산, 개인회생 등 법원이 운영하는 공적채무조정제도와 달리 금융회사로부터 이자와 원금의 일부를 감면받아 경제적 회생을 이룰 수 있도록 돕습니다. 이를 위한 세부적인 방법으로는 상환기간 연장, 분할상환, 변제유예, 채무감면, 이자율조정 등이 있습니다. |
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Q
[신용회복제도] 신용회복제도에는 어떠한 종류가 있나요?
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A
빌린 돈을 갚는 데 어려움이 있다면 먼저 돈을 빌렸던 금융기관에서 받을 수 있는 지원이 있는지 확인해봐야 합니다. 금융기관에 따라 더 나은 금리와 조건의 대출상품으로 변경하거나 원리금 분할상환, 만기연장 등의 지원을 받을 수도 있습니다. 그래도 빚이 너무 많아 도저히 갚을 수 없는 경우 신용회복위원회의 연체전채무조정(신속채무조정), 이자율채무조정(프리워크아웃), 채무조정(채무워크아웃) 제도를 이용할 수 있습니다.
1. 연체전채무조정(신속채무조정)
아직은 정상적으로 채무를 상환하고 있으나 채무 불이행 가능성이 있거나 1개월 미만의 단기연체 중인 채무자를 대상으로 하며, 신속한 채무조정지원으로 장기연체가 되는 것을 방지하는 제도입니다. 연체중이 아니더라도 실업, 무급휴직, 폐업, 질병 등으로 채무 불이행의 위험이 있거나 개인 신용 평점이 낮은 경우에 신청할 수 있습니다.
2. 이자율채무조정(프리워크아웃)
1~3개월 미만 연체채무자에 대한 선제적 채무조정을 통해 연체가 장기화되는 것을 막는 제도입니다. 연체기간이 30일 이상 90일 미만이며, 1개 이상의 금융회사에 채무가 있고 채무액은 담보채무 10억원, 무담보채무 5억원, 총채무 15억원 이하인 경우에 신청할 수 있습니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과한다면 신청할 수 없습니다. 이자율 채무 조정 신청이 받아들여지면 연체이자 감면 및 이자율 조정, 상환기간 연장 등으로 채무부담을 완화할 수 있습니다. 또한 이자율채무조정이 이루어지면 금융채무불이행자로 등록되지 않습니다.
3. 채무조정(개인워크아웃)
3개월 이상 장기연체 채무자를 위한 채무 조정 프로그램으로 신용회복과 경제적 회생을 지원합니다. 개인워크아웃 신청을 위해서는 담보채무 10억원 이내, 무담보채무 5억원 이내, 총 채무액은 15억원 이내여야 합니다. 또한 최저생계비 이상의 소득이 있거나 채무를 감당할 수 있어야 합니다. 최근 6개월 이내에 발생한 신규 채무가 총채무액의 30%를 초과하는 경우에는 신청이 불가능합니다. 개인워크아웃이 진행되면 연체이자 전액을 면제받을 수 있으며 원금도 삭감받을 수 있습니다. 다만, 수립된 변제계획이 순조롭게 이행되어야 하며, 신용회복위원회와 협약을 맺지 않은 기관의 채무는 조정대상에 포함되지 않습니다.
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